وضعیت مسکن در هر کشور به‌طور قطع به شرایط سیاسی، اقتصادی و اجتماعی آن کشور وابسته است. از سوی دیگر، دسترسی به مسکن مناسب و مقرون‌به‌صرفه به‌عنوان یک چالش مهم در سطح جهان مطرح است. از زاغه‌نشینان شهرهای جهان سوم تا خانوارهای طبقه متوسط بسیاری از کلان‌شهرها، میلیون‌ها نفر با چالش دسترسی به مسکن مناسب بدون فشار مالی مواجه هستند. هزینه‌های اقتصادی و انسانی مسکن، ۳۳۰ میلیون خانوار را در جهان تحت تاثیر قرار داده است. بر این اساس، برآورد می‌شود تعداد خانوارهای با مسکن غیراستاندارد و ناامن به ۴۴۰ میلیون خانوار یا ۱.۶ میلیارد نفر در ۲۰۲۵م می‌رسد (1) .گسترش شهرنشینی همراه با رشد جمعیت منجر به افزایش قیمت مسکن در بسیاری از نواحی شهری به‌خصوص کشورهای درحال‌توسعه از جمله مالزی گردید (2). دولت مالزی پس از استقلال این کشور برنامه‌هایی پنج‌ساله را تدوین کرده است، اما از برنامه سوم توسعه، برنامه‌های مسکن ارزان‌قیمت نیازهای گروه هدف را برآورده نساخت (3). برای مثال، در برنامه هشتم توسعه تنها ۱۹۷۶۴۹ مسکن ارزان‌قیمت ساخته شد، درحالی‌که ۲۳۰۰۰۰ واحد مسکونی نیاز بود (4). از سوی دیگر، ساکنین خانه‌های ارزان‌قیمت با مشکلاتی مانند ایمنی، امنیت، استاندارد و بهداشت مواجه بودند (5).

در حال حاضر، ۴۰ درصد شکاف بین تقاضا برای مسکن مقرون‌به‌صرفه و مناسب و عرضه‌ مسکن در مالزی وجود دارد (6). بر اساس آمار، طبقه متوسط مالزی با درآمد ماهیانه ۴۵۰۰ رینگیت نمی‌تواند مسکن با قیمت بالاتر از ۳۰۰۰۰۰ رینگیت خریداری نماید (7)، درحالی‌که بر اساس گزارش مرکز اطلاعات املاک ملی تنها ۳۱.۷ درصد از خانه‌های ساخته‌شده در 2014م قیمت پایین‌تر از ۲۵۰۰۰۰ رینگیت داشته‌اند. در نتیجه، درآمد خانوارهای طبقه متوسط نسبت به افزایش قیمت مسکن دچار چالش شده و نیاز برای مسکن مقرون‌به‌صرفه بیش از گذشته حیاتی است. در پاسخ به این مشکل، دولت در برنامه یازدهم توسعه متعهد به ابتکار عمل برای تعدیل هزینه‌های مسکن از طریق اجرای پروژه‌های مختلف شد (8). البته، علی‌رغم عملکرد دولت در حوزه مسکن از طریق یارانه و ارائه وام، مردم مالزی هنوز تجربه عدم هماهنگی بین سطح درآمدشان و دسترسی به مسکن مقرون‌به‌صرفه را دارند. در مالزی قیمت مسکن روند روبه‌رشدی را طی نمود. بعد از بحران مالی ۱۹۹۷م، قیمت بالای مسکن منجر به رکود بازار مسکن و عدم فروش خانه گردید.

افزایش عرضه مسکن همراه با سیاست پایین نگه‌داشتن قیمت خانه‌های متوسط منجر به دسترسی بیشتر و سریع‌تر به مالکیت مسکن گردید، درحالی‌که به‌طورکلی قیمت تمام‌شده مسکن از 2000م به‌طور پیوسته روبه‌افزایش بود و بین ۲۰۰۹ تا ۲۰۱۴م این افزایش قیمت شتاب گرفت (9).

 برنامه مسکن مالزی

از زمان استقلال مالزی در 1957م، این کشور برنامه‌های پنج‌ساله را تدوین و اجرا کرده است. مهم‌ترین برنامه در سرمایه‌گذاری بخش اجتماعی را تولید مسکن عمومی تشکیل داده است. همچنین، از سال ۱۹۷۱، ساخت خانه ارزان‌قیمت در همه برنامه‌ها نخستین اولویت را از کل هزینه بخش عمومی برای تولید مسکن به خود اختصاص داد. هدف از تمرکز برنامه‌ها بر مسکن ارزان‌قیمت در مالزی، تامین نیازهای گروه‌های کم‌درآمد و حذف خانه‌های غیرمجاز بود. خانه‌های ارزان‌قیمت در مناطق روستایی، حومه شهر و نواحی شهری ساخته می‌شد (8). در برنامه اول توسعه، مسئولیت اصلی برای دستیابی به اهداف برنامه بر عهده بخش عمومی بود. در برنامه دوم نیز بخش عمومی به‌منظور تامین خانه‌های ارزان‌قیمت برای گروه‌های کم‌درآمد درگیر سیاست‌گذاری مسکن شد، اما در برنامه چهارم توسعه روند سیاست‌گذاری تغییر نمود و بخش خصوصی مسئول اصلی شد؛ به‌گونه‌ای که ۳۰ تا ۵۰ درصد فعالیت بخش خصوصی باید در راستای تامین مسکن ارزان‌قیمت به‌کار می‌رفت، چراکه دولت درصدد بود بخشی از مسکن‌های ساخته‌شده برای دهک‌های کم‌درآمد جامعه قابل‌دسترسی باشد. دولت با هدف حمایت از بخش خصوصی به‌منظور کاهش هزینه راهکارهایی مانند؛ تامین وام‌های یارانه‌دار فدرال در کنار کاهش اندازه و کیفیت واحدهای شخصی را ارائه داد.

از ۱۹۸۲م، دولت سقفی را برای خانه‌های ارزان‌قیمت تعیین نمود که شامل هر واحد مسکونی ۲۵۰۰۰ رینگیت بود و تنها خانوارهایی که درآمد کمتر از ۷۵۰ رینگیت در ماه داشتند، مجاز به خرید این خانه‌ها بودند (3). سیاست‌های دولت در حوزه مسکن منجر به افزایش تقاضای گروه‌های با درآمد متوسط برای خرید خانه گردید. در نتیجه، قیمت مسکن افزایش یافت. از یک سو، گروه‌های با درآمد متوسط، شرایط قانونی برای خرید مسکن ارزان‌قیمت را نداشتند. از دیگر سو، توانایی کلی خرید مسکن را نیز نداشتند. پیش‌بینی شرایط طبقه متوسط برای داشتن خانه توجه دولت را به خود جلب نمود، درحالی‌که هم‌زمان افزایش قیمت مسکن از نگرانی‌های دولت بود. در این راستا، سیاست‌گذاری‌های حوزه مسکن مورد بازبینی قرار گرفت، بدین منظور که سیاست‌های اتخاذشده مرتبط و مناسب با مسائل جاری در حوزه مسکن باشد. در 2011م، به‌منظور دستورالعمل و برنامه‌ریزی بخش مسکن در سطح فدرال و منطقه‌ای «سیاست‌گذاری مسکن ملی» وضع گردید. هدف از سیاست‌گذاری مسکن ملی فراهم‌نمودن مسکن مناسب، مقرون‌به‌صرفه و بااستاندارد برای ارتقای سطح رفاه شهروندان بود. جدای از سیاست‌گذاری مسکن ملی، دولت بر تامین مسکن مناسب در برنامه یازدهم توسعه نیز تاکید نمود(2016-2020م). برنامه یازدهم توسعه استراتژی‌های خاصی را پیرامون برنامه‌های مسکن برای گروه‌های فقیر و با درآمد متوسط مشخص نمود. هدف از این استراتژی‌ها، افزایش دسترسی این گروه‌ها به مالکیت خانه بود. سیر تکاملی برنامه‌ها و سیاست‌گذاری‌های مسکن باید در رابطه با نیازهای عموم و مسایل و مشکلات جاری مسکن به‌خصوص بخش مالکیت مسکن پاسخگو باشد. توجه به این مساله باعث شده برنامه‌های مسکن دولتی در مقایسه با گذشته برای شهروندان جامع‌تر باشد. جدول ۱ برنامه‌های مختلف در حوزه مسکن در برنامه دهم توسعه را (۲۰۱۰-۲۰۱۵) نشان می‌دهد.

برنامه‌های مسکن اجراشده در مالزی

همان‌گونه که در جدول ۱ نشان داده ‌شده، برنامه‌های مسکن بسیاری در مالزی برای تامین مسکن مناسب برای گروه‌های هدف مختلف اجراشده است. ۱۰۲۰۰۰ مسکن مناسب برای گروه‌های فقیر، کم‌درآمد و خانوارهای با درآمد متوسط در طی برنامه‌ی دهم اجراشده است (8). تکمیل مسکن‌های مناسب به‌وسیله‌ نهادهای مختلف برای گروه‌های هدف به‌منظور دسترسی به مسکن مناسب و مقرون‌به‌صرفه انجام‌شده است.

از برنامه‌ سوم توسعه، برنامه‌های مسکن اجراشده به‌خصوص پروژه‌های مسکن گروه‌های کم‌درآمد نیازهای گروه‌های هدف را تامین ننموده است (10). برای مثال، ۲۳۰۰۰۰ واحد مسکونی ارزان‌قیمت برای گروه‌های کم‌درآمد در برنامه هشتم (۲۰۰۶-۲۰۱۰م) باید ساخته می‌شد، اما تنها ۱۹۷۶۴۹ واحد مسکونی برای خانوارهای فقیر و کم‌درآمد ساخته شد (4). از سویی دیگر، حالا سازندگان بخش خصوصی مسکن در پروژه‌های مسکن ارزان‌قیمت با مشکل مواجه هستند، درحالی‌که هزینه‌های ساخت مسکن بیشتر از قیمت سقف مسکن هست. این‌گونه، پروژه‌های مسکن ارزان‌قیمت برای سازندگان بدون منفعت است. به طور معمول، سازندگان این سود کم در ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت را از طریق افزایش قیمت در خانه‌های دیگر کسب می‌نمایند و این افزایش قیمت بر طبقه متوسط که قصد خرید مسکن را دارند، تاثیر می‌گذارد (11). در برنامه هفتم توسعه (1996-2000م)، دولت برنامه مسکن‌های با قیمت متوسط را ارایه داد. قیمت این خانه‌ها بین ۴۲۰۰۱ تا ۶۰۰۰۰ رینگیت برای هر واحد مسکونی برای گروه‌های با درآمد متوسط و کم بود (3). دولت درصدد بود ۳۵۰۰۰۰ واحد مسکونی پایین-متوسط در طی برنامه‌ی هفتم بسازد، اما اجرای این برنامه ناامیدکننده گردید؛ چراکه تنها ۲۰.۷ درصد یا ۷۲۵۸۲ واحد مسکونی ساخته شد. بخش خصوصی نیز عملکرد ضعیفی را در ساخت خانه‌های با قیمت متوسط-پایین نشان داد؛ زیراکه سودآوری در آن پایین بود. علاوه بر این، هیچ اجباری برای سازندگان مسکن در ساخت خانه‌های با قیمت متوسط-پایین برخلاف خانه‌های ارزان‌قیمت وجود نداشت. به شکلی افزون‌تر، دولت نیز هیچ انگیزه‌ای برای تشویق سازندگان به ساخت خانه‌های با قیمت متوسط-پایین ایجاد نکرد.

نتیجه‌گیری

سیاست‌گذاری مسکن در مالزی در مراحل اولیه تکیه بر گروه‌های فقیر و کم‌درآمد داشت. در ادامه، با توجه به افزایش قیمت مسکن، سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌های مسکن بر گروه‌های متوسط متمرکز شد. به‌منظور دسترسی گروه‌های فقیر و متوسط به مسکن، دولت برنامه‌های مسکن مختلفی را اجرا نمود، گرچه این برنامه‌ها نتوانست به‌طور کامل نیازهای گروه‌های هدف را برطرف سازد.

منابع

1-Woetzel, J. R., S. Mischke, J. Garemo, N. Sankhe, S. . (2014). A blueprint for addressing the global affordable housing challenge. Shanghi: McKinsey Global Institute.
2-Buhaug, H., & Urdal, H. (2013). An urbanization bomb? Population growth and social disorder in cities. Global Environmental Change, 23(1), 1-10.
3-Shuid, S., 2004. Low Medium Cost Housing in Malaysia: Issues and Challenges. APNHR Conference, University of Hong Kong.
4-Ramli, A., Akasah, Z. A., and Masirin, M. I. M., 2014. Factors contributing to safety and health performance of Malaysian low-cost housing: Partial least Squares approach. Research Journal of Applied Sciences, Engineering and Technology, 7(21), 4612–4620. https://doi.org/10.19026/rjaset.7.841
5-Zaid, N., Graham, P. (2011). Low-Cost Housing In Malaysia :A Contribution to Sustainable Development ? Proc., Energy, Environment and Sustainability, 82-87.
6-Khairie, H. (2013). 40% gap between affordable housing supply and demand. Retrieved 15 December 2015, from http://www.kinibiz.com/story/quotes/45938/% E2%80%9840-gap-between-affordablehousing- supply-anddemand%
E2%80%99.html
7-Lim, X. Y., Olanrewaju A.L., Tan S.Y.,. (2015 ). Strategies for Affordable Housing Delivery. Aust. J. Basic & Appl. Sci., 25(25), 118-124.
8-DOS, 2014. Report of Household Income and Basic Amenities Survey 2014, https://www.dosm.gov.my
9-EPU JPM, 2015. 11th Malaysia Plan – Chapter 4, http://www.epu.gov.my
10-NAPIC, 2016. The Malaysian House Price Index Data Q3P, http://napic.jpph.gov.my
11-Samad, D., Zainon, N., Mohd Rahim, F. A., Lou, E., and Abd Karim, S. B., 2016. Malaysian Affordability Housing Policies Revisited. MATEC Web of Conferences, 66 (January), 1–10. https://doi.org/10.1051/matecconf/20166600010
12-Bajunid, A. F. I., and Ghazali, M., 2012. Affordable Mosaic Housing: Rethinking Low-Cost Housing. Procedia – Social and Behavioral Sciences, 49(December 2012), 245–256. https://doi.org/10.1016/j.sbspro.2012.07.023